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Immobilien auf Teneriffa zu kaufen, muss nicht alleine zu den großen Maklern oder Immobilienbörsen im Internet führen. Mit der Ersteigerung einer Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung steht Interessenten eine finanziell attraktive Option offen, den Traum vom Leben auf den Kanarischen Inseln zu verwirklichen. Im Folgenden erfahren Sie, wie die Zwangsversteigerung von Immobilien auf Teneriffa abläuft und welche Vorteile diese Kaufalternative bietet.
Immobilien auf Teneriffa - für manche ein geplatzter Traum
Weite Strände, vulkanische Landschaften und ein ganzjährig angenehmes Klima – wie alle Kanarischen Inseln bietet Teneriffa zahllose Reize für angehende Eigentümer. Leider lässt sich nicht jedes Bau- oder Kaufprojekt sicher verwirklichen. Je nach Lebenssituation kann die sichere Finanzierung der Immobilie scheitern.
Anders als in Deutschland gibt es in Spanien keine Grundschuld oder vergleichbare akzessorische Grundpfandrechte mit einer notariellen Eintragung ins Grundbuch. Die Absicherung der Immobilie über eine Hypothek ist obligatorisch. Die Vollstreckung der Hypothek sieht die Option einer Zwangsversteigerung vor, falls der Schuldner die Forderungen des Gläubigers bei Schwierigkeiten in der Tilgungsphase nicht anderweitig bedienen kann.
In der Praxis platzt der Traum vom eigenen Häuschen auf Teneriffa häufig an Ereignissen, die im Moment einer Kreditaufnahme nicht absehbar waren. Eine schwere Erkrankung oder plötzliche Arbeitslosigkeit gehören hierzu und machen eine Hypothekenvollstreckung notwendig. Die Zwangsversteigerung dient dem Kreditgeber dazu, die bestehende Restschuld auszugleichen.
Welche Rahmenwerte gelten für eine Zwangsversteigerung?
Die Abwicklung von Zwangsversteigerungen von Immobilien auf Teneriffa weicht vom deutschen Rechtssystem ab und wurde über die letzten 15 Jahre mehrfach reformiert. Hier ein grundlegender Überblick über die wichtigsten Merkmale, die Sie beachten sollten, wenn Sie auf diesem Wege Immobilien kaufen möchten:
- Nach einer unabhängigen Wertermittlung der zu ersteigernden Immobilie hat das Erstgebot bei einer Zwangsversteigerung bei wenigstens 70 % des angesetzten Wertes zu liegen.
- Sind eingehende Angebote für die Immobilie unzureichend, kann sich der Vollstreckungsgläubiger nach Art. 670.4 LEC die Immobilie für 70 % des Wertes zuschlagen lassen. Hiernach hat er die Möglichkeit, selbst in der Vermarktung der Immobilie tätig zu werden und einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Hierfür muss die ausstehende Restschuld des Schuldners mindestens 60 % betragen.
- Eine ähnliche Regelung gilt gemäß Art.671 LEC, sofern überhaupt kein Angebot für die Ersteigerung der Immobilie eingeht.
- Nach Art. 671 Abs.1 LEC kann der Vollstreckungsgläubiger die Immobilie zu 50 % des Wertes ersteigern, falls sonstige Angebote fehlen und die Immobilie nicht den Hauptwohnsitz des Schuldners darstellt. Eine typische Situation deutscher und europäischer Eigentümer, die ihren Hauptwohnsitz im Heimatland haben und die Immobilie auf Teneriffa als Ferienimmobilie nutzen.
Unter Berücksichtigung dieser gesetzlichen Vorgaben ist es Kaufinteressenten zu empfehlen, ein grundlegendes Gebot von wenigstens 70 % abzugeben. Ob die Kaufimmobilie als späterer Haupt- oder Zweitwohnsitz geplant wird, spielt keine Rolle. Die Teilnahme an der Zwangsversteigerung selbst wurde mit der letzten Reform erheblich vereinfacht: Nach Art. 647.1 LEC sind lediglich 5,0 Prozent des Schätzwertes als vorhandene Sicherheit nachzuweisen – vor der Reform waren dies noch 20,0 Prozent.
Immobilien kaufen per Zwangsversteigerung - Ihre Vorteile
- Bei einem Erwerb der Immobilie per Zwangsversteigerung erzielen Sie erhebliche Preisvorteile gegenüber dem Marktwert der Immobilie.
- Viele Formalitäten von der Wertermittlung bis zur Zusammenstellung aller relevanten Unterlagen wurden bereits von den zuständigen, spanischen Behörden übernommen, was Ihren formalen Aufwand erheblich reduziert.
- Werden bei der ersten angesetzten Versteigerung keine Gebote von 70 % oder mehr erreicht und verzichtet der Hypothekengläubiger auf den Erwerb nach obigen Konditionen, ist sogar ein Kaufpreis unterhalb der prozentualen Grenze möglich.
- Mühsame Verhandlungen um den Kaufpreis entfallen, auch die anschließenden Formalitäten bis zur offiziellen Eintragung als neuer Eigentümer der Immobilie gestalten sich stressfreier und nehmen weniger Zeit in Anspruch.
Kostenbewusste Variante des Immobilienkaufs
In Spanien, Deutschland und ganz Europa hat sich die Immobilien- und Kreditlandschaft seit 2022 grundlegend geändert. Nach einer Phase, die circa ein Jahrzehnt überdauerte und zu historisch niedrigen Kreditzinsen führte, hat die mehrfache Anhebung des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank die Branche europaweit verändert. Der Kreditabschluss ist schwieriger geworden und setzt umfassendere Sicherheiten voraus. Verkäufer von Immobilien können nur noch schwierig Verkaufspreise ansetzen, die vor wenigen Jahren mühelos zu erzielen wären.
All dies stellt angehende Eigentümer vor die Frage, ob Sie zu den aktuellen Marktkonditionen Immobilien kaufen und sich den Traum vom Eigenheim in Spanien erfüllen möchten. Gerade hier rückt der Erwerb von Immobilien per Zwangsversteigerung stärker in den Fokus. So wird ein deutlich geringerer Kreditbetrag für eine sichere Finanzierung der gewünschten Immobilie benötigt. Die Einbringung von wenigstens 5,0 Prozent als Teilnehmer einer Zwangsversteigerung zeigt zudem, dass Eigenkapital vorhanden ist.
Zwei kleine Nachteile der Variante seien dennoch genannt. Anders als beim Bau einer eigenen Immobilie oder Kauf von Immobilien auf dem freien Markt ist die Auswahl bei Zwangsversteigerungen gering. Hier ist eine größere Kompromissbereitschaft wichtig, damit die ersteigerte Immobilie den eigenen Vorstellungen entspricht. Zum anderen muss für die ersteigerten Immobilien auf Teneriffa die Finanzierung gesichert sein. Bevor Sie ein oder mehrere Immobilien kaufen, verschaffen Sie sich einen Überblick über den möglichen Kreditrahmen. Ein Vergleich zwischen deutschen und spanischen Kreditangeboten lohnt hierbei.
Expertise für den kanarischen Immobilienmarkt nutzen
Wie bei allen Fragen rundum den Immobilienmarkt auf Teneriffa und den Kanarischen Inseln ist die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Experten ratsam. Neben der rechtlichen und steuerlichen Beratung kann eine Teilnahme an Zwangsversteigerungen im eigenen Auftrag vereinbart werden. Ein Vorschuss hierfür ist üblich und gibt die Sicherheit, dass eine fachkundige Vertretung während der Versteigerung gegeben ist.
Als Spezialist für Immobilien auf Teneriffa gehen wir gerne auf Ihre Fragen zum Thema Zwangsversteigerungen ein. Ob als Ferienimmobilie, Ihr Domizil für Remote Work oder Altersruhesitz – beim Immobilien kaufen helfen wir Ihnen mit Rat und Tat weiter!
